2015年写字楼未来发展趋势

  全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球,近日发布了最新报告《2015年写字楼值得关注的主要趋势》。该报告对本年度亚太地区的租户和投资者将面临的核心问题进行了概述。根据该报告,大规模新增供应是中国主要写字楼市场的新趋势,而分散化、现代化的工作场所策略、高科技行业的快速发展等重要因素也将对写字楼租赁和投资环境产生影响。

  预计上海、北京、成都、广州及深圳市场中央商务区域的优质写字楼供应将在2015年创下新高,达到3000万平方英尺,到2016年将达到4500万平方英尺。正因如此,开发商志在大规模供应到来之前尽快交付,在这种情况下有可能产生大量的迁址交易。

  高纬环球是EXOR集团长期核心持股的三家公司之一,EXOR集团为欧洲领先的投资公司,持有高纬环球超过68.45%的净资产值。

  作为一家外国企业房地产咨询服务公司,为客户提供与房地产租赁、投资相关的全方位咨询服务,在全球各大市场处于领先地位。公司成立于1917年,在全球大约60个国家拥有超过250个办公室,员工超过16000名。公司业务覆盖与房地产相关的各个领域,包括租赁、销售与收购、债务和股权融资、投资银行、企业房地产服务、物业管理、设备设施管理、项目管理、咨询和估值等。公司各地管理物业资产价值将近40亿美元。高纬环球是全球认可的房地产研究专家,公司网站提供一系列房地产研究报告。

  与五年前相比,大部分核心区域的办公空间成本增长了一倍。其中包括中国的一线城市,随着第三产业在国民经济中的比重持续提高,这些城市中的国内公司和跨国公司一直对优质办公空间持有强劲需求。网络金融公司也成为办公空间的主要租住方。在核心亚太市场中,北京和上海实现了最高的吸纳量。在亚太地区,预计约9,300万平方英尺的新增供应总量将于今年进入第一个高峰期,但由于市场对办公空间的需求比较合理,所以整体空置率预计仅会提高0.6个百分点。同时,优质空间的供应和日益增长的企业租赁活动将促使吸纳量提高20%以上:由2014年的约6,200万平方英尺升至今年的七年来最高位。核心市场中,北京、上海、以及东京的五个中心区有望实现最高的吸纳增长;而新兴市场中,成都、班加罗尔和马尼拉则有望实现最高的吸纳增长.

  对于中国的核心城市,北京和上海在长时间的空置率保持在个位数(北京于2011年达到2.7%,上海于2012年达到3.8%)后,充足的供应可以满足租户的需求。通常情况下,租户不得不从少量的空置空间中选择可能并不适合他们经营目的的办公空间。2016年,北京和上海将分别建成近1,400万平方英尺和1,500万平方英尺的写字楼。台北则将于2015年建成超过90万平方英尺的写字楼。

  在香港的投资仍需谨慎。中环的租住成本高且写字楼有限,因此租户希望能更好地利用写字楼空间,从而缩减成本。从正面看,上海-香港股票市场互联互通计划可能会引发流入流出中国的资金流大幅增长,而外国投资者能够进入价值约为2万亿美元的市场。这预示着良好的香港办公楼需求,但这种影响可能有着更深远的长期意义。在我们看来,由于目前大陆银行的占地面积小于国际银行,短期内大陆银行将是香港地产发展的最主要催化剂。

  展望未来,高纬环球预计非中央商务区域将通过格外低廉的租金和有利的地理位置而占据竞争优势。吸纳情况反映了新兴郊区市场新项目的吸引力正逐渐增强,公司可以在这些区域以较为低廉的价格获得高质量的办公空间。在某些情况下,例如北京CBD的主要建筑的租金可能是望京等新兴次级市场的一倍。这些“城市化”的郊区能够提供价格较为低廉的工作场所和多功能的城市基础设施,从而提供了绝佳的房地产机遇。
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